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西安推行建立住宅工程质量保险制度！防水工程纳入保障体系

2026-06-2211

导语

为完善工程质量保障体系，探索市场化风险分担机制，切实保障住宅产权人合法权益，日前，陕西省西安市住房城乡建设局联合国家金融监督管理总局陕西监管局印发指导意见，鼓励投保住宅工程质量潜在缺陷保险。

意见围绕投保承保、保障范围、主体权责、行业自律、监督管理等方面细化制度安排，构建“政府监管+市场自律+保险托底”的工程质量共治体系。其中，承保范围包括地基基础和主体结构工程、保温工程和防水工程等，整体或局部倒塌、地基沉降、建筑物保温层脱落、外墙渗漏、供热与供冷系统常见质量问题等。

根据意见，住宅工程质量潜在缺陷保险实行分类分档保险期限，保险起算时点为项目竣工验收合格满2年：地基基础和主体结构保险期10年，保温、防水工程保险期5年，供热供冷、管线设备及装修工程保险期2年。保险聚焦结构安全、渗漏通病、安装配套三大类工程质量缺陷；业主擅自改造、使用不当、第三方损坏及不可抗力造成的房屋损毁，不纳入保险赔付范围，相关免责内容需在保险合同中醒目载明。

据相关负责人介绍，意见引入第三方风险管理机构（TIS），对工程建设全过程实施独立、专业、全周期的质量风险管控，能够有效弥补传统单一行政监管力量的不足。这一模式在建设阶段就对勘察、设计、施工等全过程进行风险巡查，实现变“被动理赔”为“主动预防”。同时，要求TIS机构应与建设单位、施工单位、勘察设计单位、监理单位等无隶属关系或其他利害关系，保障全过程质量巡查客观公正。

针对理赔可能面临的问题，意见要求承保机构制定保险理赔应急预案，明确保险理赔应急预案启动的具体情形、应急流程和采取的应急措施等，并规定对于影响基本生活且属于保险责任范围内的索赔申请，保险公司在收到索赔申请后，依据应急预案先行组织维修。承保机构与被保险人对质量缺陷是否属于保险责任，或对维修方案、赔偿金额等存在争议的，可共同委托具有相应资质的第三方鉴定机构进行鉴定。鉴定费用由责任方承担。承保机构应主动配合争议调解，不得无理拒赔或拖延理赔。

据悉，住宅工程质量潜在缺陷保险并非西安首创。在我国，该保险制度已走过十余年探索之路，上海、北京、杭州、深圳、广州等城市均有不同程度的探索。以上海为例，早在2012年，上海市便启动试点。2016年起，上海在全市住宅工程中推行住宅工程质量潜在缺陷保险，并将其作为土地出让条件。公开数据显示，截至2025年5月，上海市累计有2086个住宅项目购买了IDI保险，总承保面积达到2.19亿平方米，累计已整改风险个数649534个，按照行业风险等级矩阵测算，各类已整改风险事件累计挽回损失金额379.01亿元。

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西安市住房和城乡建设局国家金融监督管理总局陕西监管局关于印发《西安市鼓励投保住宅工程质量潜在缺陷保险的指导意见》的通知

各区县、西咸新区、各开发区住建局，局机关相关处室，直属事业单位，西安各金融监管支局，各相关企业，各财产保险公司省级分公司，陕西省保险行业协会：

为深入贯彻落实党中央、国务院关于建设“安全、舒适、绿色、智慧”好房子的决策部署，建立健全工程质量风险管控体系，切实保障住宅产权所有人的合法权益，西安市住房和城乡建设局联合国家金融监督管理总局陕西监管局制定了《西安市鼓励投保住宅工程质量潜在缺陷保险的指导意见》，现印发给你们，请结合工作实际，认真贯彻落实。

西安市住房和城乡建设局

国家金融监督管理总局陕西监管局

2026年6月4日

西安市鼓励投保住宅工程质量潜在缺陷保险的指导意见

一、重要意义

住宅工程质量潜在缺陷保险（以下简称“缺陷保险”），是指由住宅工程建设单位投保的，保险公司根据保险条款约定，对在保险范围和保险期限内出现的因工程质量潜在缺陷所导致的投保建筑物损坏，履行维修及赔偿义务，并提供工程质量风险巡查服务的保险。

推行缺陷保险，是转变政府职能、深化“放管服”改革的重要举措。通过引入第三方风险管理机构（TIS），对工程建设全过程实施独立、专业、全周期的质量风险管控，能够有效弥补传统单一行政监管力量的不足，形成“政府监管+市场自律+保险托底”的工程质量共治新格局。同时，保险机制的介入有助于倒逼参建单位落实质量责任，减少工程质量纠纷，保障业主合法权益，促进我市住宅建设行业高质量发展。

二、基本原则

推行缺陷保险遵循政府引导、市场运作、自愿投保、协同推进的基本原则。具体实施过程中，应坚持市场化、法治化方向，不强制、不包办，充分尊重市场主体的自主选择权。保险公司需自主经营、自负盈亏；建设单位应结合项目实际自愿投保；鼓励勘察、设计、施工、监理、物业等相关单位积极参与，共同构建规范有序的市场环境。

三、保险范围、期限及责任

（一）基本承保范围

1.地基基础和主体结构工程：

1.1整体或局部倒塌；

1.2地基产生超出设计规范允许的不均匀沉降；

1.3基础和主体承重结构部位出现影响结构安全的裂缝变形及破损断裂；

1.4阳台、雨篷、挑檐、空调板等悬挑构件出现影响使用安全的裂缝、变形、破损、断裂；外墙面脱落、坍塌等影响使用安全的质量缺陷；

1.5其他地基基础和主体结构部位出现的影响结构安全的工程质量潜在缺陷。

2.保温工程和防水工程：

2.1围护结构保温层破损、脱落；

2.2地下室、屋面、厕浴间防水渗漏；

2.3外墙（含外窗与外墙交接处）渗漏；

2.4其它有防水要求的渗漏部位。

3.其他工程：

3.1供热与供冷系统；

3.2电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程。

（二）保险期限

保险期限自承保的工程竣工验收合格后满两年之日起计算。以上第1项保险期限为10年，第2项保险期限为5年，第3项保险期限为2年。

（三）除外责任

因业主（物业使用人）使用不当、擅自改动结构、装修不当，或第三人责任，或不可抗力等非工程质量原因造成的质量缺陷，不属于缺陷保险责任范围。保险公司应在保险合同中以显著方式明确告知投保人。

四、保险运行机制与各方职责

（一）投保与承保

1. 建设单位是质量潜在缺陷保险的投保人，与建设单位签订保险合同的保险公司为保险人，住宅工程所有权人（包括建设单位、业主）为本保险的受益人和索赔权益人。建设单位和业主均有权向保险公司就工程质量潜在缺陷所导致的投保建筑物损坏提请履行修复或恢复义务。

2. 鼓励保险公司采取共保体方式承保，明确主承保公司和从共保公司的权利义务，分散风险，提高承保能力和理赔服务水平。

共保是共同保险的简称，是指两个或两个以上的保险公司及其分支机构（不包括同一保险公司的不同分支机构）使用同一保险合同，对同一保险标的、同一保险责任、同一保险期限和同一保险金额进行的保险。

3. 投保缺陷保险的项目，保险费率由建设单位和保险公司在平等自愿的基础上，结合工程风险及技术复杂程度、参建主体资质及诚信情况、风险管理要求等具体情况，由建设单位与保险公司协商确定。保险条款及费率应向金融监督管理部门备案。

（二）建设单位的责任

1. 投保缺陷保险的建设单位，仍应依法履行工程质量首要责任，不得以投保为由免除或减轻任何法定质量义务。

2. 建设单位应在工程交付时，向房屋买受人提供《住宅工程质量潜在缺陷保险告知书》，8明确告知保险范围、保险期限、报案方式、理赔流程及保险公司的联系方式。

3. 建设单位应配合保险公司和TIS机构的巡查工作，提供必要的工作条件，督促施工单位及时整改巡查发现的质量问题。

（三）施工等单位的责任

勘察、设计、施工、监理等单位仍依法承担相应的质量责任。施工单位应配合TIS机构巡查，对指出的质量问题进行整改。保险公司履行赔偿义务后，依法享有代位求偿权，有权向负有质量责任的单位追偿。

（四）承保机构的责任

1. 承保机构应利用其风险管理经验，主动向投保人（建设单位）提供质量风险预防建议，包括但不限于：在项目设计阶段提出优化建议，在施工关键节点（如地基基础、主体结构、防水工程等）增加巡查频次，对常见质量通病（如渗漏、开裂等）提出专项防控措施。承保机构应定期汇总分析TIS机构的巡查报告，向建设单位反馈共性风险点和改进建议，帮助降低质量缺陷发生的概率。

2. 承保机构应制定《保险理赔应急预案》，明确保险理赔应急预案启动的具体情形、应急流程和采取的应急措施等，并规定对于影响基本生活且属于保险责任范围内的索赔申请，保险公司在收到索赔申请后，依据应急预案先行组织维修。

3. 承保机构与被保险人对质量缺陷是否属于保险责任，或对维修方案、赔偿金额等存在争议的，可共同委托具有相应资质的第三方鉴定机构进行鉴定。鉴定费用由责任方承担。承保机构应主动配合争议调解，不得无理拒赔或拖延理赔。

五、对保险机构及TIS机构的自律要求

参与我市缺陷保险业务的保险机构及其委托的TIS机构，宜遵守以下自律要求：

1. 依法合规经营：严格遵守保险法律法规，不得设置不合理免赔条款、免责条款，不得恶意低价竞争或商业贿赂，不得妨碍市场公平竞争。

2. 保障偿付能力：提取充足的准备金，确保具备履行赔偿义务的能力。鼓励再保险安排，分散承保风险。

3. 提升服务质量：组建专业的风险管理团队和理赔服务团队，制定标准化的服务流程，配备与承保业务规模相匹配的专业工程技术人员，提升保险公司团队的服务质量。

4. TIS机构独立性：TIS机构应与建设单位、施工单位、勘察设计单位、监理单位等无隶属关系或其他利害关系，确保风险巡查的独立、客观、公正。

六、监督管理和保障机制

（一）各区县、开发区住建部门，各金融监管支局应依法做好缺陷保险的宣传引导和鼓励推行，严禁以任何形式强制建设单位投保或指定保险公司。

（二）任何单位和个人发现以推行缺陷保险为名实施强制投保、乱收费、垄断经营等违法违规行为的，可向金融监督管理部门、市场监督管理部门或建设行政主管部门投诉举报。

（三）投保缺陷保险的住宅工程，竣工验收仍应严格按照国家现行法律法规和技术标准执行，不得以保险替代验收程序。