以改革化解难题：当下中国经济的几个难题

当下中国经济遇上的难题至少有四五个。

第一，城乡差距问题，还比较严重。

第二，地方政府债务。65万亿这个沉重的债务，使得地方要出力使不上力，负担太重。

第三，资本市场低迷。中国资本市场二十多年一直徘徊在3000点左右，比较低迷，没有体现国民经济晴雨表的功能，资源优化配置的功能，或者让老百姓共同富裕的功能，所以资本市场也有问题。

第四，房地产业的不景气。中国房地产也存在比较严重的不景气，或者说重大的结构性调整的问题。

这些问题，都应该用改革的思路重整重组，来取得问题的化解。

房地产业改革的几个措施

跟“用改革来化解难题”有关的就是房地产。中国的房地产经过二十多年的发展，在最近四年——从2021年到2024年，出现了重大的调整。这个调整，如果是根据年度的指标环比、同比这么算，每年几个点看不出到底跌了多少。要把去年的指标跟2020年的指标比，这就知道四年跌幅有多大。

（一）观察房地产业的5个指标

讲房地产一般讲5个指标。

第一个，建筑量。房地产包括住房和非住房。整个房地产的建筑量，2020年是22亿平方米，2024年12个月总的数据还没出来，根据前11个月的数据，然后再加一个月估算，是6亿多平方米。从22亿变6亿多，跌了60%多，差不多跌了65%。

大家想象一下，本来22亿，现在6～7亿，跌了65%，这是一个严重的下跌。

第二个，一手房销售量。除了建房以外，建好的房子，一手房2020年销售了18亿平方米，去年销售量是5亿平方米，也差不多跌了60%多。

这是两个60%多。

第三个，土地批租量。2020年全国土地批租8.7万亿人民币， 2024年预计就在3万亿，这还是比较乐观的预计。1-10月份的土地批租量，实际上就是2万多亿。就算后边两个月又加了1万，也就三万多亿。总而言之，8.7万亿减掉5万多亿，差不多也要打个七折。所以，有三个重要指标跌了60%多。

第四个，房价。这是大家关心的房价指标。房价，总体上跌了40%～50%。2024年底指标还没出来，到11月份，全国的统计指标跟2020年的房价比，跌了40%。有的地方多一点，有的地方少一点。

第五个，贷款融资能力。房地产一直占中国全部金融系统贷款融资的45%。去年老百姓买房的愿望大幅度下降，所以，按揭贷款的年度量比2020年减掉50%。开发商倒是想要钱，但信誉不好，负债率极高，银行不敢再大量借钱给开发商。所以，开发商的融资能力也大幅减弱，这个减弱，也是少了50%。

由此来看，5个指标中，3个指标跌了三分之二，2个指标差不多跌了50%。

在这个意义上，当然可以说中国房地产出现了非常严重的调整，是20年来最严重的调整。

房地产事业是90年代起来，到了2010年，整个20年其实没有一次像样的调整，一直是一路高歌猛进的发展。20多年的发展之后，突然来了一次大调整，也很正常。

（二）房地产回稳的原因

1.中国不存在零首付、高杠杆的金融基因

大家现在对房地产有两个担心。第一个，认为中国调整的幅度，结果会不会甚至比日本还严重？第二个，中国房地产市场危机是否会引发类似美国2007、2008年的次贷危机？因为，所谓次贷危机就是房地产危机带来的危机。

我们可以明确地说，中国的房地产没有美国次贷危机的基因，也没有日本房地产20年拖累经济的基因。为什么这么讲？我们来看一个具体道理。

第一，美国的次贷危机，是美国政府在2000年遇上了互联网泡沫危机和“911”以后，美国经济低迷，为了启动经济，搞的破天荒的、违反经济规律的决策的结果。当时的决策是，所有美国人买房通通可以零首付，一点本金都不要，就可以去买一套房。之后房价如果涨了，涨20%，贷款占整个价值的80%，等于有20%的本金了。美国政府还允许老百姓套现，再借一次钱，把里边增值了的、变成本金的20%套现。套现可以养家糊口，可以吃饭旅游，可以消费。

结果是，七八年的时间，就把美国经济搞乱了。因为有次贷，房地产销售非常敞亮痛快，银行发放次贷，也不怕银行倒闭，把次贷打个包，作为CDS债券在美国的资本市场发债，而且还可以放大40倍，也就是可以透支，你有1亿买债券可以买成40亿。最后，次贷危机来了，雷曼兄弟公司倒闭，引发整个金融海啸，形成全世界10万亿美元的资产坏账。

中国政府从来清醒，没有允许任何地方、任何企业搞房地产零首付。如果有零首付违规，只要发现，一定把它毙了。

第二，中国房地产的各种不良债务，从来没有当作一个包去发债券，更没有高杠杆地发债券。

总而言之，中国的房地产如果有破产，是一家公司的破产，如果有坏账，是局部的坏账。它没有几十倍杠杆变成金融市场的坏账，也没有发疯一样的高杠杆、零首付让老百姓买房，变成许多泡沫。

所以，中国不存在这样的金融基因。中国房地产，哪怕现在有问题，也是一个库存太大的问题，是一个去库存、去产能的问题，是房产公司负债率比较高的问题。

总之，不要把中国房地产糊里糊涂地跟美国联系在一起，跟次贷联系在一起，

然后去想象有多么可怕的后果。这么想就是自乱阵脚，把夸大事实。

2.城乡融合提供今后20年住房类地产的需求增长点

我们也不要把这次房地产的调整，跟日本1990年的房地产调整放在一个台面上去讨论，这是风马牛不相干的两件事。

首先，日本的房地产泡沫调整，和金融系统泡沫崩盘是结合在一起的。为什么日本的房地产能拖累日本经济25年、30年呢？原因就在于此。日本金融系统泡沫崩盘，不是房地产泡沫带动金融系统崩盘，而是日元本身的问题。在上世纪80年代，日元升值了2倍，到了1990年以后，日元又贬值了2倍。一进一出，带来三倍四倍的震荡。

日元的升值和贬值是美国人对付日本人的手段，这个过程中，日本自身又没有有效的抵御方式，最后被美国打了一棍子，是一个世界级的金融“割韭菜”。金融摧毁，再加上房地产泡沫——等到日元一贬值，整个局面是鸡飞蛋打，火上浇油。

第二，日本人有一个值得注意的情况是，1990年日本房地产泡沫崩盘的时候，日本的城市化率已经达到了77%。

这是户籍人口的城市化率，从1990年到现在，它的城市化率也就是78%、79%。也就是说，上世纪90年代，日本城市化率到了顶峰。这就导致房地产泡沫后，大量房子甩出来，没有农村人口进城可以接盘，最后就憋在那里，成了死局。

中国这次房地产调整，实际上，我们的户籍人口城市化率才到了48%，不到一半。过去几十年户籍人口城市化率增加了30个点，今后几十年还可以加30个点。所以，我们有足够的循环空间，可以去化解。

总之，房地产也是龙头产业，房地产走向萧条，跟房地产有关的制造业有四十多个行业，机械、家电、建筑行业等，各种各样的产业都会衰退。房地产也是个很大的就业面，它的困难，至少导致减少几千万建筑工人的就业。这方面问题是必须解决的。

中国的城乡融合，从宏观上会为今后20年住宅类的房地产发展提供一种基础性的需求。刚需还是在的，会慢慢地释放。

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（三）房地产业的改革措施

当下直截了当的对房地产的拯救，在二十届三中全会以后，在9.24会议后，各部门布局的措施里，在经济工作会议的文件里，体现了至少以下几种措施。

第一个措施，就是国家在去年初拿3000亿，到了九月底，明确宣布拿3万亿，我估计到明年，还会有个3万亿，甚至变成6万亿，总而言之，最终会有个几万亿甚至10万亿，来收购房地产的库存。

这场房地产的危机，关键是产能过剩，差不多有20亿平方米的一手房库存。这个库存至少会带出10万亿的现金流断流，房地产商就会资金链断裂，就会出现各种各样的三角债问题。如果我们国家拿几万亿，现在房价是比正常价格打了6折、7折，打6折的情况下，本来1万亿买1亿平方米，现在可能买1亿6千万平方米，可以多买很多的房子。

政府可以用这个概念，买10亿、15亿甚至20亿平方米的库存，把房产商的库存，变成国家储备的国有产权的房屋，租赁给老百姓做公租屋。

任何一个国家应该都有这样的公房。公房是给老百姓、城市居民居住的。香港有50%，新加坡有70%，一般的国家会有20%～25%。我们国家也明确要建立20%～25%左右的国家产权、但给老百姓居住的保障房。

过去这些年房地产过热，政府手中的保障房只占居民需要总量的5%。假如我们10亿人口中有2亿人是需要政府保障房的，人均10多平方米，总量就要20多亿平米。现在有5%在手中，还要增加15、16个点，那么就需要买10亿、20亿平方米。这样就能够给2亿城市居民提供保障。不管农民工进城要租赁房，还是买不起房的大学毕业生要租赁房，都可以得到相应的保障。

同时，开发商拿到了这笔钱，大约5万亿，但这不是利润，因为它要去还债。这样两次、三次的循环，就可以使十几万亿、二十万亿的三角债出清。所以这是一个一举两得的事，国家现在正在推进。

那么到了最后，是不是政府就套牢了？要拿5万亿、10万亿套在里边背债几十年呢？用不着的。因为是打了六折买房，然后租赁给老百姓做公租房，商品房每个月的租金也差不多打六折。就等于商品房买的，商品房出租，投入产出是平衡的。

这笔租金作为REITs，在资本市场上发ABS债券（Asset Backed Securities），可以有4%左右的利息收入。老百姓现在100多万亿存款，利息是1.8%，如果拿出10万亿买政府这一债券，可以得到4%的回报。

所以，这件事一举三得：市场增加了老百姓理财的资金资本；政府多了20%人口获得保障房居住的能力；房产商把自己十年、二十年积累的卖不掉的库存打了六折卖给了政府。一举三得，化债就把它化掉了，这件事现在正在做。

第二个措施，政府已经拿出几万亿，支持地方政府对城中村危旧房进一步加深改造。

进一步提出来，2万个镇里比较老破旧的房子，也应该放到这种改造里，因为它就是城市的一部分。这些事情说明，中国今后三年、五年，基础设施还有很多可以做的事。这是启动市场的第二个信号。

第三个，中国企业房产系统的融资，在这一次调控改造以后，会把现在房产商80%、90%的负债率，着力降到50%左右。金融系统与房地产的关系在这一次调整中会得到化解。

房地产是重资产，全世界房产商负债率都不超过50%，包括香港。香港是炒房地产的祖宗，所有房产商平均负债率30%-40%。现在出现的负债达到80%、90%的，是因为买地的钱是借来的，造房子开发贷又是借来的，房子还没造好卖出去按揭贷款又是借来的，三个负债率叠在一起，导致80%、90%的负债。

其中原因是源头上没管好。这个过程不要发明创造，就按全世界通用的规则。首先，买地的钱，不能80%、90%由银行背着，而是要用自有资本，这是个铁的原则。我在重庆就这么干的，重庆房产商的负债率就相对低一点，原因就在于此。你不能让它负债，然后地价翻一番，300万/亩变1000万/亩，增加的钱全是银行在后边背，这样的话，房地产商中出格的“地王”都会出现。所以这件事必须在源头管住。

其次，老百姓按揭贷款，绝不能把首付给丢了，丢了就要闹金融泡沫、金融灾难。所以，第一套房20%、30%的首付，第二套房50%的首付等等措施，就能把这件事平衡了。总而言之，中国的金融系统跟房地产的关系，在这一次调整中，也会得到化解。

再有，整个中国房地产的企业数量，现在全国有9万多家，全国14亿人，城市居民9亿多人，每1万人摊上一家房产公司——世界之最。所以中国全民炒房——哪个行业在过去十年不开个房产公司，好像吃了八辈子的亏，都蜂拥而上搞房产。整个美国，有多少家房产开发公司吗？特朗普也是做房产开发公司。美国的房产开发公司不超过500家，这是美国房地产协会会长跟我聊天的时候，讲的这些概念。

我的意思是，中国房产公司太多，太多。我认为，两三年以后再来一次统计的话，中国房产商企业注册为开发房子、造房子的企业，会降到2万家以内。

（四）2025中国房地产止跌回稳，形成未来发展新阶段的起点

经过这一场暴风雨的洗礼，中国房地产进入到一个新格局、新常态。不管是金融，还是建设规划，各个方面都会更好地、更有序地发展。

大家关注的是房价。中国的房价，在2020年，23～30年的家庭收入可以买一套房，这个国家有统计。全世界，一般家庭收入的7～10年可以买套房。2024年房价已经跌到了2014年、2015年房价的均价。这么一来，现在的房价跟老百姓收入比，已经不是二三十年买套房，是10～20年买套房。收入比缩小了一半，这是好事。如果今后10年房价保持稳定，但每隔10年GDP翻番，人均收入翻番，那么居民收入跟房价比，就会从现在的10～20年缩小至8～10年，跟世界合理的性价比相当。

人的一生，工作四十多年的收入，六分之一的钱买套房——世界上房地产有个概念，一生的六分之一的收入买套房是合理的。如果你不买房子，而是租房，一年收入的六分之一租套房也是合理的。如果一年收入的50%用来租房，你房子的成本就太高了，不该租那么大、那么贵的房子。

中长期来看，城乡融合会为城市提供大量人口，会把房地产过剩的产能吸收掉一块。

当下短期来看，已经出台的几种措施也在化解房地产难题。

最后归结为一句话，2025，中国房地产止跌回稳，形成未来发展新阶段的起点。对此，大家要有乐观向上的判断。房地产在2025年以后，不会再像过去四年，对中国经济是负拉动。本来增长7个点，房地产负拉动2个点，最后变5个点。

至少今年房地产不再负拉动，它也不一定正向推动，这样其他产业该有多少点就多少点。止跌回稳以后，我们不希望房地产价格又来五年翻一番。但至少，15年、20年后，随着GDP翻番，房地产业同步增长，这是会出现的新格局。

更高水平开放、更深层次开放、更宽领域开放

——有序推进人民币国际化

最后一段，在人民币国际化方面，中国要有序推进人民币国际化。

几十年来，人民币国际化一直的提法是“审慎推进人民币国际化”。党的二十大报告改成“有序”。字面意思，大家都知道，“有序”肯定比“审慎”推进力度要大。

这里边有个概念，40年改革开放，中国各种经济指标在世界上的地位都大幅度提升。但人民币国际化指标，40年前占全球比重2%～3%，现在也是2%～3%，没变化。

这个世界的货币有三类。

一类是美国。美国是世界经济强国，它的GDP占全球25%，货币贸易清算占50%，国家的外汇储备里美元比重占60%。所以美元是强势货币。

第二类，就是一般的发达国家，比如欧共体27个国家，日本、韩国、英国、加拿大等等。他们是GDP占世界多大比重，货币也占多大比重。

比如日本，在1995年GDP占全球14%，日元货币占全球的比重13%左右。现在日本GDP只占全球4%，日元占全球比重也就4%，但是它至少是相当的。

第三类，一般的发展中国家。这些国家GDP总量占全球50%多一点，他们所有的货币的比重占全球货币5%。

我们的GDP现在占全球20%，但人民币占2%～3%，跟一般的发展中国家一个档次。如果今后20年，中国成了世界经济强国，GDP到了世界25%甚至30%，我们的货币比重还能只是2%～3%吗？

当然不能。我们不会提出来说要取代美元，要成为世界第一强势货币等等，这都是空中楼阁，现在不用去谈。至少眼下，2050年前的目标，应该是如上所说的，代表了一种新的要求，所以要“有序”推进人民币国际化。

以上几个方面，就是我对中央关于开放的新任务的解读。大家会感知到，中央对于下一阶段中国的开放体现了一个精神，就是中国开放的大门只会越开越大，绝不会关闭。中国正在进入更高水平开放、更深层次开放、更宽领域开放的境界。